Spoluvlastnictví: Problém a jeho řešení

Vždy jste jako spoluvlastníci na všem dohodli? Přemýšleli jste nad tím, co uděláte, když se dosavadní shoda z nějakého důvodu rozplyne? Až druhý spoluvlastník přijde a řekne: „Končím, chci vyplatit svůj podíl?“ a vy na to (aktuálně) nebudete mít? To bude velký problém. Problém, který lze řešit, ale hlavně problém, kterému lze předejít.

Spoluvlastnictví firemních podílů, výrobních hal či pozemků, stejně jako u soukromých nemovitostí často vzniká z dobrých úmyslů. Na počátku podnikání se společníci obvykle dohodnou na podílech a společném rozhodování. Rovné podíly na jedné straně zajišťují, že nikdo nemůže jednostranně rozhodovat, ale zároveň mohou vést k situaci, kdy se strany vzájemně zablokují. Naopak nerovnoměrné podíly dávají větší moc jednomu partnerovi, zatímco druhý se spíše „veze“ a má menší (nebo žádný) vliv na klíčová rozhodnutí.

Spoluvlastnictví u nemovitostí vzniká nejčastěji dědictvím – například když po rodičích nebo prarodičích majetek připadne několika dědicům v rámci širší rodiny. Majetek tak člověku často „spadne do klína“, aniž by měl možnost si podmínky spoluvlastnictví předem nastavit.

Společná správa, společné náklady

Spoluvlastníci se dělí nejen o majetek, ale i o jeho správu, údržbu a investice. Každý má povinnost podílet se na nákladech podle velikosti svého podílu – na opravách, provozu, investicích. V praxi však nejčastěji právě zde vznikají třecí plochy.

Dokud mezi spoluvlastníky panuje shoda, je spoluvlastnictví pohodlné a bezproblémové. Jakmile se ale zájmy, strategie nebo životní situace jednotlivých aktérů začnou rozcházet – například jeden společník potřebuje likviditu, druhý chce investovat do rozvoje firmy, nebo když soukromé záležitosti různých větví rodiny komplikují užívání nemovitosti (jeden chce dům pro rodinu, druhý by rád pronajímal na výnos) – spoluvlastnictví se mění ve zdroj konfliktů. Rozhodování se zpomaluje, shoda se vytrácí, opravy či investice se blokují a vztahy mezi spoluvlastníky se mohou vážně narušit.

Když má pak dojít na finanční vypořádání, stávají se tyto nesrovnalosti velkou komplikací – je třeba doložit, kdo co zaplatil, jaký byl přínos a nakolik investice majetek skutečně zhodnotila. V praxi to často znamená složité dokazování, znalecké posudky a další komplikace i náklady. I proto platí, že společná správa věci nebo firmy má fungovat podle jasně dohodnutých pravidel již od začátku.

Když dohoda nefunguje

Pokud dohoda mezi spoluvlastníky přestane existovat, nabízí se tři způsoby vypořádání prostřednictvím soudu:

• Rozdělení majetku – například rozparcelováním pozemků, rozdělením výrobních hal nebo přerozdělením podílů. Funguje to, jen pokud nové části dávají praktický smysl a hodnota majetku tím neklesne.
• Přikázání majetku jednomu spoluvlastníkovi – ostatní jsou vyplaceni. Soud dohlíží na férovou náhradu, obvykle určenou znaleckým posudkem. Lze zohlednit různé modely financování například hypotékou nebo úvěrem.
• Prodej a rozdělení výtěžku – pokud ale majetek nechce nikdo převzít nebo nemá možnost ostatní podíly vyplatit, může soud nařídit dražbu. Výnos však bývá často nižší než při společném prodeji na trhu na základě dohody.

Proč soudní cesta není ideální

• Náklady na právníky, znalce, geometrické plány apod. se mohou vyšplhat do desítek i stovek tisíc korun.
• Soud trvá dlouho – v první instanci rok či dva, s odvoláním i déle než čtyři roky.
• Dražby a administrativní poplatky snižují reálný výtěžek majetku.

Soudní rozhodnutí přitom často jen potvrzuje to, na čem by se spoluvlastníci bývali mohli domluvit sami – rychleji, levněji a s větší kontrolou nad výsledkem. Soud sice majetek formálně rozdělí, ale vztahy a vzájemnou důvěru už nespraví. Spíše je ještě více poškodí.

Jak se vyhnout problémům 

• Pravidla od začátku – jasně nastavené smlouvy o předkupních či opčních právech, dohody o ceně nebo právu veta na klíčová rozhodnutí pomáhají předejít blokaci. Ideální je již na začátku nastavit pravidla pro případ konce.
• Právnická osoba nebo fond místo přímého spoluvlastnictví – podíly ve firmě se prodávají a převádějí snáz než podíly na nemovitostech nebo výrobních kapacitách. Vložení majetku do svěřenského nebo nadačního fondu oddělí spoluvlastníky od majetku, který tak může být zachován v celku, i když některá z osob ze společenství později vypadne.
• Mediace a nezávislý poradce – nestranný odborník (s ohledem na charakter sporného majetku) často dokáže vyřešit konflikty během hodin či dní, zatímco soud bude spor řešit v řádu let.
• Plán B – přemýšlejte již od začátku, jak naložíte s majetkem či podíly, pokud (až) někdo z partnerů bude chtít vystoupit. Pomůže to předejít vleklým sporům a finančním ztrátám, nebo aspoň pozdější situaci rychleji a efektivněji vyřešit.

Spoluvlastnictví samo o sobě problém není. Problémy vytvářejí lidé. Bez jasného plánu B, resp. exit strategie, se spoluvlastnictví snadno může stát zdrojem dlouhodobého konfliktu, vést k zablokování rozhodování, zvyšovat náklady a poškozovat vztahy mezi společníky. V podnikání i u soukromých nemovitostí je proto vždy lepší řešit neshody dohodou či kompromisem, ideálně podle předem nastavených pravidel, než spoléhat na soud.



Petr Jakubec

p.jakubec@roseeurope.eu
+420 720 980 537